Die ersten Schritte nach dem Erbfall
Nach dem Tod eines Angehörigen stehen Erben vor einer Reihe von Entscheidungen. Innerhalb von sechs Wochen müssen Sie entscheiden, ob Sie das Erbe annehmen oder ausschlagen. Diese Frist beginnt mit Kenntnis des Erbfalls.
Nehmen Sie das Erbe an, übernehmen Sie auch alle Verbindlichkeiten – einschließlich laufender Kredite, Grundsteuer und Instandhaltungspflichten. Prüfen Sie daher frühzeitig den Zustand und lassen Sie den Wert der Immobilie professionell ermitteln. Welche Unterlagen Sie für den Verkauf benötigen, haben wir in einer separaten Checkliste zusammengefasst.
Erbschaftsteuer auf Immobilien
Ob und wie viel Erbschaftsteuer anfällt, hängt vom Verwandtschaftsgrad und dem Wert der Immobilie ab. Die wichtigsten Freibeträge im Überblick:
| Verwandtschaftsgrad | Freibetrag |
|---|---|
| Ehepartner / Lebenspartner | 500.000 € |
| Kinder | 400.000 € |
| Enkel | 200.000 € |
| Geschwister, Nichten, Neffen | 20.000 € |
| Nicht verwandte Personen | 20.000 € |
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JETZT IMMOBILIE BEWERTENSpekulationssteuer: Die 10-Jahres-Frist
Beim Verkauf einer Erbimmobilie kann Spekulationssteuer anfallen, wenn zwischen dem ursprünglichen Erwerb durch den Erblasser und dem Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Entscheidend: Die Frist des Erblassers wird übernommen – Sie starten nicht bei null.
Hat der Erblasser die Immobilie vor mehr als zehn Jahren erworben, ist der Verkauf in der Regel steuerfrei. Wurde die Immobilie vom Erblasser oder von Ihnen selbst im Jahr des Verkaufs und in den zwei vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt, entfällt die Spekulationssteuer ebenfalls.
Wichtig: Bei vermieteten Erbimmobilien, die der Erblasser vor weniger als zehn Jahren erworben hat, fällt beim Verkauf Spekulationssteuer auf den Gewinn an. Lassen Sie sich in diesem Fall steuerlich beraten.
Verkauf in der Erbengemeinschaft
Erben mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Ein Verkauf ist nur möglich, wenn alle Miterben zustimmen. Das kann in der Praxis zu Konflikten führen – besonders wenn unterschiedliche Vorstellungen über Nutzung oder Preis bestehen.
Die gängigen Optionen in der Erbengemeinschaft:
Ablauf: Erbimmobilie verkaufen in 5 Schritten
Erbschein beantragen
Beim Nachlassgericht den Erbschein beantragen oder das notarielle Testament mit Eröffnungsprotokoll vorlegen. Erst damit können Sie sich als Eigentümer im Grundbuch eintragen lassen – lesen Sie dazu auch unseren Ratgeber zum Grundbuch.
Verkaufspreis ermitteln lassen
Eine fundierte Marktwertermittlung ist die Grundlage für einen erfolgreichen Verkauf – und schützt vor Fehleinschätzungen in der Erbengemeinschaft. Nutzen Sie dafür eine kostenlose Immobilienbewertung.
Steuerliche Situation klären
Prüfen Sie Erbschaftsteuer, Spekulationsfrist und mögliche Freibeträge. Ein Steuerberater kann hier bares Geld sparen.
Zustimmung aller Erben einholen
In der Erbengemeinschaft müssen alle Miterben dem Verkauf und dem Preis zustimmen. Eine professionelle Bewertung erleichtert die Einigung.
Vermarktung und Verkauf
Mit einem erfahrenen Makler, der die lokalen Gegebenheiten kennt, gelingt der Verkauf zügig und zum bestmöglichen Preis – ob Einfamilienhaus, Wohnung oder Mehrfamilienhaus.
Häufige Fragen zum Verkauf einer Erbimmobilie
Muss ich ein geerbtes Haus sofort verkaufen?
Nein. Sie haben zunächst sechs Wochen Zeit, das Erbe anzunehmen oder auszuschlagen. Danach gibt es keine gesetzliche Pflicht zum Verkauf. Allerdings sollten Sie laufende Kosten wie Grundsteuer, Versicherung und Instandhaltung einkalkulieren.
Welche Steuern fallen beim Verkauf einer Erbimmobilie an?
Die Erbschaftsteuer fällt unabhängig vom Verkauf an und richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad und dem Immobilienwert. Beim Verkauf kann zusätzlich Spekulationssteuer anfallen, wenn die Immobilie innerhalb der 10-Jahres-Frist veräußert wird – wobei die Frist des Erblassers übernommen wird.
Was passiert, wenn ein Miterbe nicht verkaufen will?
In einer Erbengemeinschaft müssen alle Miterben dem Verkauf zustimmen. Verweigert ein Miterbe die Zustimmung, bleiben als Optionen: Auszahlung des Miterben, Verkauf des eigenen Erbteils an einen Miterben oder – als letztes Mittel – die Teilungsversteigerung.
Brauche ich einen Erbschein für den Verkauf?
Ja, in der Regel benötigen Sie einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll, um sich als Eigentümer im Grundbuch eintragen zu lassen. Ohne Grundbucheintragung ist kein Verkauf möglich.
Sie haben eine Immobilie geerbt?
Auf unserer Beratungsseite erfahren Sie, wie wir Sie persönlich und strukturiert durch den gesamten Verkaufsprozess begleiten – auch bei Erbengemeinschaften.
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Enes Gülcan
Immobilienexperte & Gründer von Nordhall Immobilien
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