Der Aufbau des Grundbuchs
Jedes Grundstück in Deutschland hat ein eigenes Grundbuchblatt. Dieses ist in fünf Bereiche gegliedert: die Aufschrift, das Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen. Für den Immobilienverkauf sind vor allem die drei Abteilungen relevant.
Die drei Abteilungen im Detail
Abteilung I – Eigentumsverhältnisse
Hier steht, wem die Immobilie gehört. Bei einem Verkauf wird der neue Eigentümer hier eingetragen. Bei Erbengemeinschaften oder Miteigentum sind alle Beteiligten mit ihren Anteilen aufgeführt. Vor dem Verkauf sollten Sie prüfen, ob die Eintragung aktuell ist – besonders bei geerbten Immobilien muss oft erst ein Erbschein vorgelegt werden. Mehr dazu in unserem Ratgeber zum Verkauf einer Erbimmobilie.
Abteilung II – Lasten und Beschränkungen
Diese Abteilung enthält Rechte Dritter an Ihrem Grundstück: Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauch, Vorkaufsrechte oder Auflassungsvormerkungen. Solche Einträge können den Verkaufspreis erheblich beeinflussen und müssen dem Käufer offengelegt werden. Ein Wohnrecht beispielsweise kann den Wert um 30 bis 50 Prozent mindern.
Abteilung III – Grundpfandrechte
Hier sind Hypotheken und Grundschulden eingetragen – also die Sicherheiten für Bankdarlehen. Beim Verkauf müssen diese in der Regel gelöscht werden, was über den Notar und die Bank abgewickelt wird. Die Löschungsbewilligung der Bank ist eines der wichtigsten Dokumente für den reibungslosen Ablauf.
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Jetzt Bewertung startenWas Verkäufer vor dem Verkauf prüfen sollten
Ein korrekter und unbelasteter Grundbuchauszug ist die Basis für einen erfolgreichen Verkauf. Klären Sie offene Punkte frühzeitig mit Ihrem Notar oder einem erfahrenen Immobilienmakler. Dies schafft Vertrauen beim Käufer und beschleunigt den gesamten Prozess.
Häufige Fragen zum Grundbuch
Wo bekomme ich einen Grundbuchauszug?
Beim zuständigen Amtsgericht (Grundbuchamt). In Augsburg ist das Amtsgericht Augsburg zuständig. Sie können den Auszug persönlich, schriftlich oder in vielen Fällen auch online beantragen. Die Kosten betragen 10 Euro für einen einfachen und 20 Euro für einen beglaubigten Auszug.
Wer darf Einsicht ins Grundbuch nehmen?
Einsicht erhält nur, wer ein berechtigtes Interesse nachweisen kann – etwa Eigentümer, Kaufinteressenten mit Vollmacht, Notare, Banken oder Behörden. Ein allgemeines Interesse reicht nicht aus.
Wie aktuell muss der Grundbuchauszug beim Verkauf sein?
Für den Notar sollte der Auszug nicht älter als drei Monate sein. Banken der Käufer verlangen häufig einen noch aktuelleren Auszug. Bestellen Sie den Auszug daher erst, wenn der Verkauf konkret wird.
Was bedeutet eine Auflassungsvormerkung?
Die Auflassungsvormerkung sichert den Käufer nach der notariellen Beurkundung ab. Sie wird in Abteilung II eingetragen und verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie ein zweites Mal verkauft oder mit neuen Belastungen versieht.
Enes Gülcan
Immobilienexperte & Gründer von Nordhall Immobilien
Ich begleite Eigentümer in Augsburg persönlich beim Verkauf ihrer Immobilie – diskret, strukturiert und mit dem Anspruch, für Sie das bestmögliche Ergebnis zu erzielen.
— Enes Gülcan