Alle Nebenkosten im Überblick
Die folgende Tabelle zeigt die typischen Nebenkosten beim Immobilienverkauf in Bayern und wer sie jeweils trägt:
| Kostenart | Höhe | Zahlt |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % | Käufer |
| Notarkosten | 1,0–1,5 % | Käufer |
| Grundbucheintragung | ca. 0,5 % | Käufer |
| Maklerprovision | je 3,57 % | Käufer & Verkäufer |
| Löschung Grundschuld | ca. 0,2 % | Verkäufer |
| Vorfälligkeitsentschädigung | variabel | Verkäufer |
| Spekulationssteuer | variabel | Verkäufer |
Prozentangaben beziehen sich auf den Kaufpreis. Stand: 2026.
Rechenbeispiel: Eigentumswohnung in Augsburg (400.000 €)
Kosten für den Käufer
Kosten für den Verkäufer
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JETZT IMMOBILIE BEWERTENGrunderwerbsteuer in Bayern: 3,5 %
Bayern hat mit 3,5 % den niedrigsten Grunderwerbsteuersatz in Deutschland. Zum Vergleich: In Nordrhein-Westfalen, Brandenburg und Schleswig-Holstein liegt der Satz bei 6,5 %. Die Grunderwerbsteuer wird vom Käufer getragen und ist innerhalb eines Monats nach Erhalt des Steuerbescheids fällig.
Erst nach Zahlung der Grunderwerbsteuer erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, die für die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch erforderlich ist.
Notar- und Grundbuchkosten
In Deutschland ist die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags gesetzlich vorgeschrieben. Die Notargebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und betragen in der Regel 1,0 bis 1,5 % des Kaufpreises.
Hinzu kommen die Kosten für die Grundbucheintragung, die bei etwa 0,5 % des Kaufpreises liegen. Beide Positionen werden üblicherweise vom Käufer getragen.
Der Notar übernimmt die Vertragserstellung, die Beurkundung, die Einholung aller Genehmigungen und die Abwicklung der Kaufpreiszahlung über ein Notaranderkonto (falls vereinbart).
Spekulationssteuer: Wann sie anfällt
Verkaufen Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb, fällt auf den Gewinn Spekulationssteuer an – das gilt besonders bei geerbten Immobilien, bei denen die Frist des Erblassers übernommen wird. Der Steuersatz entspricht Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz.
Ausnahme: Wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich selbst bewohnt haben, entfällt die Spekulationssteuer – unabhängig von der Haltedauer.
Achtung: Bei vermieteten Immobilien gilt die 10-Jahres-Frist ohne Ausnahme. Prüfen Sie vor dem Verkauf, ob die Frist bereits abgelaufen ist – wenige Monate Geduld können tausende Euro Steuern sparen.
Vorfälligkeitsentschädigung
Wenn Sie Ihren Immobilienkredit vorzeitig ablösen, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Die Höhe hängt von der Restlaufzeit, dem Zinssatz und der Restschuld ab und kann mehrere tausend Euro betragen. Dieses Thema ist besonders relevant beim Immobilienverkauf bei Scheidung, wenn der Kredit vorzeitig aufgelöst werden muss.
Nach zehn Jahren Laufzeit haben Sie ein Sonderkündigungsrecht (§ 489 BGB) mit sechs Monaten Kündigungsfrist – dann entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung. Planen Sie den Verkauf entsprechend.
Häufige Fragen zu den Verkaufskosten
Welche Kosten trägt der Verkäufer beim Immobilienverkauf?
Der Verkäufer trägt in der Regel seinen Anteil der Maklerprovision (3,57 % in Bayern), eventuelle Kosten für die Löschung von Grundschulden, die Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Kreditablösung und gegebenenfalls die Spekulationssteuer.
Welche Kosten trägt der Käufer?
Der Käufer zahlt die Grunderwerbsteuer (3,5 % in Bayern), die Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5–2 %), seinen Anteil der Maklerprovision (3,57 %) und gegebenenfalls Kosten für die Finanzierung.
Kann ich die Verkaufskosten steuerlich absetzen?
Privatverkäufer können die Kosten in der Regel nicht absetzen. Ausnahme: Wird eine vermietete Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist verkauft, mindern Maklerkosten und andere Veräußerungskosten den steuerpflichtigen Gewinn.
Was kostet die Löschung einer Grundschuld?
Die Kosten für die Löschung einer Grundschuld betragen etwa 0,2 % des eingetragenen Grundschuldbetrags – bei einer Grundschuld von 200.000 Euro also rund 400 Euro für Notar und Grundbuchamt zusammen.
Enes Gülcan
Immobilienexperte & Gründer von Nordhall Immobilien
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