Fünf Optionen für die gemeinsame Immobilie
Bei einer Scheidung stehen Ihnen grundsätzlich mehrere Wege offen – vom gemeinsamen Immobilienverkauf bis zur Vermietung. Welche Option die richtige ist, hängt von Ihrer persönlichen Situation, der Finanzierung und der Einigung beider Partner ab.
Verkauf und Erlösteilung
Die häufigste und oft sauberste Lösung: Die Immobilie wird verkauft, der Kredit abgelöst und der verbleibende Erlös nach Eigentumsanteilen aufgeteilt. Beide Partner erhalten einen klaren finanziellen Neustart.
Übernahme durch einen Partner
Ein Partner übernimmt die Immobilie und zahlt den anderen aus. Voraussetzung: Die Bank muss der alleinigen Kreditübernahme zustimmen, und der übernehmende Partner muss die Auszahlung finanzieren können.
Gemeinsame Vermietung
Beide Partner behalten die Immobilie als Kapitalanlage und vermieten sie. Diese Lösung erfordert ein funktionierendes Verhältnis und klare Vereinbarungen über Verwaltung und Kosten.
Übertragung an Kinder
Die Immobilie wird auf gemeinsame Kinder übertragen – oft in Kombination mit einem Nießbrauchrecht oder Wohnrecht. Steuerliche Aspekte und die Absicherung beider Elternteile müssen sorgfältig geprüft werden.
Teilungsversteigerung
Wenn keine Einigung möglich ist, kann jeder Partner eine Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen. Das Ergebnis liegt in der Regel deutlich unter dem Marktwert – dieser Weg sollte nur als letztes Mittel gewählt werden.
Zugewinnausgleich und Immobilienwert
Im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft wird bei der Scheidung der Zugewinn beider Partner verglichen. Die Immobilie fließt mit ihrem aktuellen Verkehrswert in die Berechnung ein – abzüglich bestehender Belastungen wie Restschuld. Eine professionelle Immobilienbewertung ist daher nicht nur für den Verkauf, sondern auch für den Zugewinnausgleich unverzichtbar.
Stichtag für die Bewertung ist der Tag der Zustellung des Scheidungsantrags. Bedenken Sie außerdem, dass beim Verkauf zusätzliche Nebenkosten wie Maklerprovision und eventuell eine Spekulationssteuer anfallen können, die den Nettoerlös mindern.
Verkauf während des Trennungsjahres
Das Trennungsjahr ist gesetzlich vorgeschrieben und dient als Phase der Überlegung. Ein Verkauf der Immobilie ist in dieser Zeit möglich, erfordert aber die <strong style={{ color: c.textPrimary, fontWeight: 500 }}>Zustimmung beider Ehepartner</strong>. Weigert sich ein Partner, kann der Verkauf erst nach der rechtskräftigen Scheidung vollzogen werden. Der in der Immobilie verbleibende Partner hat für die Dauer des Trennungsjahres ein vorrangiges Nutzungsrecht.
Laufender Kredit: Was tun mit der Finanzierung?
Ein gemeinsamer Kreditvertrag bleibt von der Scheidung unberührt. Beide Partner haften weiterhin <strong style={{ color: c.textPrimary, fontWeight: 500 }}>gesamtschuldnerisch</strong> gegenüber der Bank. Das bedeutet, die Bank kann die Raten von jedem der beiden in voller Höhe fordern, unabhängig von internen Absprachen.
Beim Verkauf wird die Restschuld aus dem Verkaufserlös getilgt. Dabei kann eine <strong style={{ color: c.textPrimary, fontWeight: 500 }}>Vorfälligkeitsentschädigung</strong> anfallen, wenn der Kredit vorzeitig abgelöst wird. Diese Kosten sollten bei der Planung des Verkaufserlöses berücksichtigt werden.
Häufige Fragen zur Scheidungsimmobilie
Kann ich das Haus während des Trennungsjahres verkaufen?
Grundsätzlich ja, aber nur mit Zustimmung beider Ehepartner. Während des Trennungsjahres hat der in der Immobilie verbleibende Partner ein Nutzungsrecht. Ein Verkauf ist möglich, wenn beide Seiten einverstanden sind.
Was passiert mit dem gemeinsamen Kredit bei Scheidung?
Der Kreditvertrag besteht unabhängig von der Scheidung fort. Beide Kreditnehmer haften weiterhin gesamtschuldnerisch gegenüber der Bank. Beim Verkauf wird der Kredit aus dem Erlös abgelöst. Bei Übernahme durch einen Partner muss die Bank der Entlassung des anderen zustimmen.
Muss die Immobilie bei Scheidung zwingend verkauft werden?
Nein. Der Verkauf ist nur eine von mehreren Optionen. Alternativen sind die Übernahme durch einen Partner mit Auszahlung, die gemeinsame Vermietung oder die Übertragung an gemeinsame Kinder. Erst wenn keine Einigung möglich ist, bleibt die Teilungsversteigerung.
Wie wird der Zugewinnausgleich bei einer Immobilie berechnet?
Die Immobilie wird zum aktuellen Verkehrswert bewertet. Der Zugewinn ist die Differenz zwischen dem Vermögen bei Eheschließung und bei Zustellung des Scheidungsantrags. Wer einen höheren Zugewinn erzielt hat, muss die Hälfte der Differenz ausgleichen.
Enes Gülcan
Immobilienexperte & Gründer von Nordhall Immobilien
Ich begleite Eigentümer in Augsburg persönlich beim Verkauf ihrer Immobilie – diskret, strukturiert und mit dem Anspruch, für Sie das bestmögliche Ergebnis zu erzielen.
— Enes Gülcan